Nová pravidla pro developery: Záruky na dokončení projektu přinášejí jistotu, ale i vyšší ceny
Evropský orgán pro bankovnictví (EBA) zveřejnil na začátku srpna 2025 finální návrh pravidel, která mají zásadně změnit financování developerských projektů. Nově musí být každá stavba krytá tzv. zárukou dokončení (completion guarantee). Pokud tato garance chybí, banky nebudou moci uplatnit výhodnější kapitálové vážení pro poskytnuté úvěry.
Pro kupující bytů to znamená větší jistotu, že se jejich domov skutečně postaví. Pro developery a banky to naopak představuje zvýšené náklady.
Co je záruka dokončení?
Dosud platilo, že pokud developer zkrachoval, kupující i banka často zůstali v pasti, bez jasné perspektivy dokončení rozestavěného domu. EBA proto nově stanovila, že u projektů musí být sjednána právně vymahatelná garance, kterou poskytne regulovaný a bonitní subjekt, typicky banka nebo pojišťovna.
Záruka se musí vztahovat na všechny jednotky projektu a aktivuje se okamžitě při ohrožení výstavby. Poskytovatel záruky pak buď doplatí zbývající stavební náklady, nebo uhradí bance nesplacenou jistinu úvěru.
- Příklad: Pokud má projekt s 100 byty celkové náklady 1,5 miliardy Kč a je financován z poloviny úvěrem, garance musí pokrýt celou částku 1,5 miliardy Kč, nikoliv jen nesplacenou část úvěru.
Pro kupující je to klíčový posun. Pokud složí zálohu 20 % ceny bytu ve výstavbě (např. 1,6 milionu Kč u bytu za 8 milionů Kč), mají díky garanci mnohem vyšší šanci, že projekt bude dokončen i v případě krachu developera. Tím se prakticky eliminuje scénář, kdy zůstane jen rozestavěná stavba.
Dopady na trh a ceny
Pro developery a banky jde o drahou povinnost. Poskytnutí garance není zdarma, finanční instituce si za ni účtují ročně 1–2 % z objemu garantované částky. U modelového projektu 1,5 miliardy Kč to může znamenat dodatečné náklady ve výši 15 až 30 milionů korun ročně. Tyto náklady budou pravděpodobně promítnuty do vyšších cen bytů.
Pro menší developery to může znamenat bariéru vstupu na trh, protože získat garanci od bonitní finanční instituce je pro ně často obtížné. Hrozí tak, že se trh zkoncentruje v rukou velkých hráčů s přístupem k silným finančním partnerům. Na druhou stranu se tím zvýší celková stabilita trhu a sníží počet nedokončených projektů, což je v dlouhodobém horizontu pozitivní pro celé odvětví.
Co byste měli vědět jako kupující?
Při výběru bytu ve výstavbě si aktivně ověřujte, zda projekt má sjednanou platnou záruku dokončení. Pokud ne, může to být varovný signál. Banky zase získají silný nástroj – bez garance nebudou moci poskytovat úvěry za výhodnějších podmínek, což v praxi znamená vyšší úrokovou sazbu pro developera.
- Scénář bez garance: Kupujete byt v projektu bez garance a developer se dostane do insolvence. Pravděpodobnost, že o své peníze přijdete, zůstává vysoká.
- Scénář s garancí: Kupujete byt s garancí. V nejhorším případě stavbu dokončí garantující banka nebo pojišťovna. Rozdíl může být propastný – ztráta milionů versus jen zpoždění v nastěhování.
