Daň z nemovitých věcí tvoří stabilní a klíčový příjem obecních rozpočtů. Zároveň však představuje každoroční zákonnou povinnost pro statisíce vlastníků, kteří často netuší, že se jejich situace mohla změnit – byť formálně – bez jejich přičinění. Právě tyto změny – vyplývající z účinnosti konsolidačního balíčku – od roku 2024 a zejména od roku 2025 zásadně proměňují logiku výpočtu daně i okruh poplatníků. Podstatné je zejména nové propojení s údaji vedenými v katastru nemovitostí, které se nyní stávají rozhodující pro určení výše daně.
Rozhoduje stav v katastru, nikoliv faktické užívání
Nejzásadnější změnou je ustanovení, že daňová povinnost se nově odvíjí od evidence v katastru nemovitostí, nikoliv od reálného způsobu užívání. Tato novinka má praktické dopady například u garáží a rekreačních objektů. Pokud je budova v katastru vedena jako garáž, bude podle toho i zdaněna – bez ohledu na to, zda se v ní skutečně parkuje, nebo je využívána jinak. Stejný princip se týká i staveb pro rodinnou rekreaci.
Poplatníkům tak mohla vzniknout povinnost podat nové daňové přiznání, pokud došlo k překlasifikování stavby, případně pokud původní využití již nekoresponduje s katastrálním zápisem. Daňová správa tedy přechází od posuzování faktického stavu k formálnímu kritériu, čímž se snižuje prostor pro individuální výklady, ale zároveň se zvyšuje potřeba kontroly údajů v katastru.
Rozdělení daně: pozemky, stavby a jednotky samostatně
Novela zákona rovněž potvrzuje odklon od zásady superficies solo cedit, platné v občanském právu, podle níž je stavba součástí pozemku. Daňový systém naopak stavby a pozemky nadále posuzuje jako samostatné předměty daně. Daň z nemovitých věcí se tedy skládá ze dvou částí – daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek.
Daň z pozemků
Zdaněny jsou všechny pozemky evidované v katastru nemovitostí, přičemž poplatníkem je zpravidla jejich vlastník. Výjimečně může být poplatníkem i nájemce, pachtýř či uživatel – např. v případě specifických smluvních vztahů nebo u svěřenských fondů, které byly nově zařazeny mezi plátce daně.
Zákon zároveň rozšiřuje výčet případů, kdy pozemek není předmětem daně. Nově jsou vyjmuty:
-
části lesních pozemků označené jako ochranné lesy nebo lesy zvláštního určení,
-
veškeré vodní plochy včetně rybníků určených pro intenzivní chov ryb.
V těchto případech není třeba podávat nové daňové přiznání – správce daně provede změnu úředně.
Daň ze staveb a jednotek
Daň se zde odvíjí od velikosti půdorysu budovy nebo podlahové plochy jednotky. Rozestavěné objekty zůstávají zdanění nepodléhající, daní se až dokončené nebo užívané stavby a jednotky.
Základní sazby daně se odvíjejí od typu objektu:
-
obytné domy a stavby pro rodinnou rekreaci: 2 Kč/m²,
-
garáže: 10 Kč/m²,
-
jednotky, které nejsou byty: 10 Kč/m²,
-
zemědělské objekty: 1,80 Kč/m²,
-
stavby pro podnikání: 10 Kč/m².
K těmto částkám se přičítá 0,75 Kč/m² za každé další nadzemní podlaží, s výjimkou prvního, které je zdaněno základní sazbou.
Daň je dále násobena místním koeficientem, jehož výše závisí na velikosti obce (od 1,0 do 4,5) a může být obecně závaznou vyhláškou dále upravena. Zákon nově umožňuje obcím s větší pružností upravovat koeficienty, což může mít v některých regionech výrazný dopad na výši daně.
Kdy vzniká povinnost podat přiznání
Poplatníci nejsou povinni podávat přiznání každoročně – pouze tehdy, pokud došlo ke změně mající vliv na výpočet daně. Typicky se jedná o:
-
nabytí nebo převod nemovitosti,
-
dokončení stavby (kolaudace),
-
změnu druhu pozemku nebo výměry,
-
změnu využití stavby či jejího zařazení v katastru.
Přiznání se podává do konce ledna roku následujícího po změně. Naopak změny sazeb nebo místních koeficientů se do výpočtu promítnou automaticky, bez nutnosti jakéhokoliv podání.
Závěr: Kontrolujte stav v katastru a sledujte změny
Aktuální změny v zákoně o dani z nemovitých věcí potvrzují trend formálního přístupu státu k daňovým povinnostem. Povinnost sledovat katastrální zápisy, včas reagovat na změny a chápat důsledky formálních údajů je nyní důležitější než kdy dříve. Ačkoliv systém vykazuje určitou logiku a předvídatelnost, riziko nesprávného zdanění vzniká i v důsledku drobné administrativní chyby nebo přehlédnutí.
Proto je vhodné nejen pravidelně kontrolovat výpis z katastru, ale i konzultovat nejasnosti s daňovým poradcem, zejména při změně využití nemovitosti nebo při koupi objektu s nestandardním statusem. Chybný zápis nebo opomenutá změna totiž může znamenat nejen nesprávnou výši daně, ale i sankce za nesplnění oznamovací povinnosti.
