Pravidla pro financování investičních nemovitostí se zpřísňují a dopadá to hlavně na expaty a investory s větším portfoliem. Hypotéky na třetí a další byt budou od dubna 2026 mnohem hůře dostupné – banky už nebudou moci půjčovat ve stejné výši jako dřív a výpočet příjmů z pronájmu bude posuzován podstatně přísněji. Výsledkem je tlak na cash-flow, vyšší požadavek na vlastní kapitál a riziko, že některé investice se stanou zbytečně drahé nebo úplně nedostupné.
Současně se potvrzuje trend, který pociťují mezinárodní klienti napříč EU – růst cen nemovitostí pokračuje a banky přitvrzují v hodnocení rizika. V době, kdy se očekává jen omezený růst příjmů a větší daňová zátěž, není prostor pro chyby. Klienti Aisa International proto získají jasný plán, jak se v nových pravidlech neztratit, ochránit likviditu a správně strukturovat financování tak, aby zůstala investice dlouhodobě udržitelná.
Co přesně se mění – a proč na tom záleží
Podstatou nového režimu je rozlišení hypotéky na vlastní bydlení a hypotéky čistě investiční. Regulátoři vyhodnotili, že investiční nemovitosti nesou vyšší riziko než primární bydlení – zejména v případě ekonomického zpomalení, kdy může rychlý prodej většího počtu bytů stlačit jejich cenu a poškodit banky i investory. Proto bude LTV omezeno na 70 % a DTI na 7. Dopad je viditelný už nyní: podle údajů ČNB by tato pravidla zasáhla zhruba 7,5 % všech nových hypoték, což je objem kolem 7 mld. Kč jen za jedno čtvrtletí.
Praktický efekt je jednoduchý – investoři budou muset vložit výrazně vyšší vlastní kapitál. U bytu za 8 mil. Kč už nebude možné financovat 6,5 mil., ale maximálně 5,6 mil. Kč. Zbytek musí být pokryt z vlastních zdrojů nebo z refinancování jiných aktiv. V prostředí rostoucích cen to může znamenat odklad či přesměrování investice, pokud není portfolio správně strukturováno.
Jak si investici ochránit
Pro mezinárodní klienty je klíčové pochopit, že nová pravidla neslouží jen jako bariéra, ale také jako signál. Ekonomika sice roste, ale rizika zůstávají: geopolitická nejistota, volatilní kapitálové trhy a vyšší zadlužení evropských států. Banky proto budou postupovat obezřetněji i u bonitních žadatelů. Výhodu získají ti, kdo své portfolio připraví dopředu – především úpravou struktury dluhu a načasováním nákupu.
Vyplatí se prověřit i scénáře typu „co kdyby…“. Co když pronájem dočasně vypadne? Co když růst cen zpomalí a výnos z nájmu už nepokryje splátky? Co když bude nutné refinancovat za vyšší sazbu? Správně postavený finanční plán dokáže tyto varianty absorbovat, zatímco improvizace může znamenat zbytečný tlak na likviditu.
U klientů s více nemovitostmi bude klíčová i optimalizace příjmů a majetkových struktur – banky totiž budou nově kontrolovat, zda příjem z nájmu není nadhodnocen a zda celkové zadlužení nepřekračuje jejich rizikové limity. V některých případech pomůže přesun části portfolia pod správu společnosti nebo drobná reorganizace majetku, která zvýší průchodnost žádosti o úvěr.
Komplexní regulace může působit chaoticky, ale ve správném rámci se z ní stává příležitost. Aisa International dlouhodobě pracuje s expaty a HNWI klienty v různých jurisdikcích, takže dokáže nabídnout strategii, která kombinuje lokální realitu s mezinárodním kontextem. Výsledkem je stabilní plán financování, který počítá s limity ČNB, ale zároveň využívá možnosti globálních trhů, daňových režimů a efektivnější správy majetku. V době, kdy se evropská regulace zpřísňuje a banky utahují šrouby, je tato kombinace zásadní.
Investiční nemovitosti zůstávají atraktivní, ale úspěch bude záviset na tom, kdo se dokáže včas přizpůsobit. Klienti, kteří si nechají portfolio prověřit a upravit podle nových pravidel, budou mít náskok. Ti, kteří budou čekat, mohou narazit na vyšší náklady, pomalejší schvalování úvěru nebo na nutnost vložit jednotky milionů navíc – často úplně zbytečně.
