Nemovitostní fondy v Česku výrazně rostou, ale za dynamikou trhu stojí změna investičního chování. Pro klienty s mezinárodním portfoliem to znamená jediné – nestačí sledovat výnos. Klíčové je pochopit strukturu investice, její likviditu a reálnou odolnost v čase.
Objem nemovitostních fondů dosáhl ke konci roku 2025 hodnoty 136,36 mld. Kč. Meziročně jde o nárůst o 38,18 %, tedy přibližně o 37,7 mld. Kč. Takto rychlý růst není standardem – jde o jeden z nejdynamičtějších segmentů fondového trhu.
Současně ale platí, že fondy často nahrazují něco jiného: přímé vlastnictví nemovitosti. Ta zůstává pro mnoho investorů nedostupná, a kapitál se proto přesouvá do fondových struktur.
Růst tak není jen o výkonnosti. Je především o hledání jistoty. A právě tuto jistotu je potřeba kriticky ověřit.
Kde vzniká rozdíl mezi očekáváním a realitou?
Nemovitostní fond působí stabilně – opírá se o reálná aktiva a pravidelné nájemní výnosy. Jenže investor nevlastní konkrétní nemovitost. Vlastní podíl ve struktuře, jejíž hodnota se odvíjí od ocenění a cash flow.
Ocenění nemovitostí reaguje se zpožděním, zatímco trh se mění okamžitě. V prostředí vyšších úrokových sazeb může reálná hodnota portfolia klesat dříve, než se promítne do ceny podílu.
Dalším faktorem je koncentrace. Portfolia fondů jsou výrazně orientována na průmyslové a logistické areály, které tvoří dominantní část trhu. Investor tak často nevědomě sází na jeden ekonomický scénář – pokračující růst logistiky a nájemního trhu.
Jakmile se tento trend zpomalí, dopad se projeví napříč fondy.
Třetí proměnnou je likvidita. Fond může deklarovat možnost odkupu, ale jeho aktiva jsou ze své podstaty nelikvidní. V napjatém období se dostupnost prostředků stává otázkou času, nikoli pouze ceny.
💡 TIP: Stabilní výnos v turbulentním období nemusí znamenat odolnost portfolia. Často jde o zpožděnou reakci ocenění.
Jak nastavit investici bez slepých míst
Nemovitostní fond má své místo v portfoliu. Rozhodující je, jakou roli v něm hraje a jak je zasazen do celkové struktury majetku.
-
Vymezit podíl v portfoliu – nemovitostní fond nesmí dominovat na úkor likvidity a flexibility
-
Porozumět reálnému portfoliu – logistika, kanceláře a rezidenční segment reagují na ekonomiku odlišně
-
Zohlednit měnové riziko – korunový fond může snížit reálný výnos při pohybu kurzu
-
Prověřit likviditu v praxi – podmínky odkupu jsou důležitější než marketingová deklarace
„Nemovitostní fond není náhrada vlastnictví. Je to nástroj, který funguje pouze tehdy, když zapadá do širší strategie.“
Mezinárodní perspektiva a kontrola rizik
Pro klienty s majetkem napříč jurisdikcemi vstupuje do hry ještě jeden faktor – rozdílné regulatorní prostředí. Evropský rámec sice nastavuje základní pravidla, ale detaily – ocenění, reporting i likvidita – se liší.
To komplikuje srovnání a zvyšuje riziko rozhodnutí na základě neúplných informací.
Řešením není sledovat jednotlivé fondy izolovaně, ale řídit celek – strukturu portfolia, tok rizik a vazby mezi investicemi. Kontrola probíhá na úrovni strategie a procesů, nikoli manuálním schvalováním jednotlivých transakcí.
Nemovitostní fond může stabilizovat výnos. Bez správného nastavení ale vytváří slepé místo – typicky ve chvíli, kdy investor potřebuje likviditu nebo čelí změně tržních podmínek.
