Investování do nemovitostních struktur, rodinných holdingů nebo využívání repo obchodů se od konce června 2026 řídí novými pravidly. Vláda ČR schválila novelu nařízení o investování investičních fondů, která zpřesňuje, jakým způsobem mohou fondy nakládat s úvěry, zajištěním a specifickými nástroji. Pro movité investory a expaty, kteří hledají výnos mimo tradiční akcie a dluhopisy, je toto vyjasnění mantinelů dobrou zprávou, i když s sebou nese další vrstvu regulatorní složitosti.
Nová pravidla odstraňují některé nelogické bariéry u nemovitostních fondů, ale zároveň přísněji hlídají pákový efekt (leverage) a derivátové operace. Pro správu vašeho rodinného majetku to znamená nutnost prověřit, zda struktury, které využíváte, odpovídají aktualizovaným limitům koncentrace a řízení rizik.
Flexibilita pro nemovitostní struktury a rodinné holdingy
Jednou z nejvýznamnějších změn, kterou novela přináší, je uvolnění pravidel pro zajištění úvěrů uvnitř 100% vlastněných nemovitostních struktur. Pokud fond (nebo váš holding) vlastní nemovitostní společnost ze sta procent, nově již zápůjčky mezi těmito entitami nemusí být povinně zajištěny. To výrazně snižuje administrativní zátěž a náklady na právní služby při vnitřním financování projektů.
Tento pragmatický krok však má svou pojistku: pokud podíl fondu v nemovitostní společnosti klesne pod 100 %, máte přesně 6 měsíců na to, aby byl úvěr buď splacen, nebo dodatečně zajištěn. Tato lhůta je kritická – její nedodržení může vést k sankcím ze strany dohledu a zbytečným komplikacím při auditu fondu.
„Regulace by neměla trestat efektivní vnitřní správu majetku. Odstranění povinného zajištění u dceřiných firem, které plně ovládáte, vrací do investičních struktur logiku a snižuje zbytečné náklady na byrokracii.“
Pozor na deriváty a pákový efekt
Novela se také detailně zaměřila na finanční deriváty a repo operace. Zpřesňuje limity pro ty nástroje, u kterých clearing neprovádí ústřední protistrana (podle evropského nařízení EMIR). V praxi to znamená, že fondy musí být mnohem obezřetnější při výběru protistran a při výpočtu celkové expozice.
💡 TIP: Pokud vaše portfolio využívá repo obchody s poukázkami ČNB, novela přináší pozitivní zprávu – limity pro nabývání se na tyto vysoce likvidní nástroje v rámci repo operací nepoužijí. To otevírá prostor pro efektivnější řízení krátkodobé hotovosti bez strachu z porušení regulatorních limitů.
V Aisa International neschvalujeme jednotlivé transakční reporty, ale v rámci našeho oversightu dohlížíme na to, aby vaši techničtí provideři tyto nové parametry správně zapracovali do svých systémů. Naše role je strategická: hlídáme, aby se vaše investiční strategie neocitla „mimo hru“ jen kvůli tomu, že se změnila definice derivátového limitu v e-Legislativě.
Jak se připravit na nové investiční mantinely?
Změny jsou účinné od 25. června 2026. Pro investory s komplexním majetkem je nyní čas na preventivní kroky, které zajistí, že jejich investice zůstanou v bezpečném a legálním rámci.
-
Revize vnitrofiremního financování: Pokud využíváte nemovitostní fondy se speciálními účelovými entitami (SPV), prověřte stav zajištění u vzájemných půjček.
-
Analýza pákového efektu: Nechte si od svého technického providera potvrdit, že výpočet leverage a expozice v derivátech odpovídá novému znění § 22 a § 25 nařízení.
-
Využití repo obchodů: Diskutujte se svým poradcem o možnosti optimalizace cash-flow skrze poukázky ČNB, které nyní mají volnější režim.
-
Strategický audit s Aisa International: Společně se podíváme na to, zda váš dlouhodobý finanční plán stále počítá s těmito regulatorními změnami a zda váš oversight proces pokrývá nová rizika plynoucí z novely.
Alternativní investice vyžadují aktivní přístup. Novela nařízení vlády sice přináší určité zjednodušení v technických detailech, ale celková náročnost na compliance správy majetku roste. Jako váš nezávislý partner jsme tu od toho, abychom tyto složitosti odfiltrovali a nechali vám prostor pro samotné investování.
FAQ: 5 otázek k novele o investování fondů
1. Týká se mě tato změna, i když nejsem správce fondu?
Ano, pokud jste investorem ve fondech kvalifikovaných investorů nebo využíváte struktury rodinných holdingů. Změny ovlivňují nákladovost, rizikovost a možnosti financování vašich investic.
2. Co se mění u investic do kryptoaktiv?
Novela vyjasnila, že 10% limit se vztahuje pouze na přímý nákup kryptoměn. Nepřímé investice (např. skrze certifikáty nebo deriváty) zůstávají v obecném režimu řízení rizik, což dává fondům větší flexibilitu, ale vyžaduje přísnější oversight.
3. Proč je důležitý 100% podíl v nemovitostní společnosti?
Protože pouze u plného vlastnictví můžete nově využívat půjčky bez nutnosti složitého a drahého zajišťování majetkem. Jakmile váš podíl klesne (např. přistoupením dalšího investora), pravidla se okamžitě zpřísňují.
4. Jak novela ovlivní bezpečnost mých investic?
Zpřesnění pravidel pro deriváty a clearing zvyšuje ochranu proti selhání protistrany. Regulace se snaží zajistit, aby fondy nebyly skrytě předlužené skrze složité finanční nástroje.
5. Musím kvůli novele měnit svou investiční smlouvu?
Pravděpodobně ne, ale je nutné, aby váš investiční zprostředkovatel nebo platforma provedli revizi vnitřních limitů. Aisa International tento proces monitoruje v rámci nezávislého dohledu nad vaším portfoliem.
